Обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома

После сдачи новостройки в эксплуатацию содержание общего имущества недвижимости осуществляется за счет управляющей компании (при избрании собственниками такого способы управления). Обязанности управляющей компании зафиксированы в законе и в заключаемом с жильцами договоре управления.

Не всегда граждане, оплачивая ежемесячные счета от УК, имеют представление о перечне выполняемых ею функций. Нередко обслуживающая компания злоупотребляет невежеством жильцов и пренебрегает исполнением своих прямых обязанностей.

Во избежание такого поведения со стороны сотрудников УК собственникам квартир следует пополнить свои знания о том, чем занимается компания и какие есть способы оказания на нее влияния в случае возникновения разногласий.

Что это такое

ВНИМАНИЕ! Управляющая компания – это организация, создаваемая с целью предоставления комплекса услуг по содержанию многоквартирного дома, в том числе общего имущества,а также по обеспечению его всеми нужными ресурсами.

Работа УК направлена на сохранение стабильно качественного функционирования дома и всех входящих в него систем.

Деятельность компаний подлежит обязательному лицензированию и регламентирована множеством нормативных актов, таких как:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • Федеральный закон № 210-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»;
  • постановление Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 г. «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»;
  • постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…» (далее – постановление 491).

Разновидности

Выделают следующие виды обслуживающих организаций:

  1. Управляющие. Такие компании имеют свои ресурсы и возможности, чтобы организовать исключительно управление домом. Прочие услуги, технические работы выполняются силами иных специализированных компаний, с которыми заключаются соответствующие договоры.
  2. Эксплуатационные. Могут заниматься как обслуживанием МКД, так и работами по осуществлению технического ухода за домом. Подобные фирмы осуществляют деятельность по подрядному договору, который заключается с каждым жильцом отдельно или председателем правления ТСЖ, представляющим интересы всех собственников.
  3. Гибридные. Сами обеспечивают управление многоквартирных домов, самостоятельно оказывают коммунальные и все иные необходимые услуги.

Порядок работы в УК

Существует 2 способа построения деятельности компаний, занимающихся управлением МКД:

  • Организация состоит из начальника и нескольких менеджеров.
  • Задачей руководителя является управление компанией, менеджеры занимаются разрешением текущих и организационных вопросов. Работы по содержанию дома выполняются наемными фирмами.

За качество оказанных привлеченными компаниями услуг ответственность несет исключительно УК. Обслуживающая компания своими силами оказывает все виды услуг.

Помимо начальника и менеджеров в штат организации входят разносторонние сотрудники (электрик, сантехник, дворник и т.д.). На балансе фирмы имеется всевозможная техника и оборудование. Поэтому такая УК в состоянии самостоятельно оказать все необходимые жильцам дома услуги.

Права и обязанности

Один из самых важных вопросов: за что отвечает компания? Зона ответственности организации перед собственниками определена в постановлении 491 (в последней редакции). 

Эксплуатация МКД и ремонтные работы:

  • обеспечение безопасности, в том числе пожарной,собственников квартир;
  • проведение периодических осмотров общего имущества, выявление дефектов (чаще всего осмотр всего здания проводят 1 раз в полгода и приурочивается к началу и завершению отопительного сезона);
  • проведение текущего ремонта общего имущества МКД;
  • организация и проведение планового капитального ремонта;
  • устранение неисправностей на основании заявок жильцов;
  • устранение аварийных ситуаций, их последствий;
  • благоустройство относящейся к МКД территории;
  • установка на придомовой территории детских комплексов;
  • вывоз мусора и прочих бытовых отходов (вывоз крупногабаритных отходов и строительного мусора не входит в обязанности УК);
  • осуществление подготовки к отопительному сезону;
  • поддержание нормального функционирования всех коммуникаций дома;
  • уборка подъездов дома, обеспечение их порядка и чистоты;
  • установка общедомовых приборов учета, их эксплуатация;
  • разработка мер по более рациональному использованию коммунальных услуг.

Управленческие и организационные услуги:

  1. сбор с жильцов платы за ЖКХ, контроль за задолженностями, осуществление корректировок;
  2. перечисление полученных от граждан денежных средств в адрес ресурсоснабжающих организаций;
  3. выявление граждан, использующих услуги без соблюдения правил пользования приборами учета;
  4. осуществление регистрационного учета проживающих в МКД;
  5. контроль качества предоставляемых жильцам коммунальных услуг;
  6. обеспечение сохранности подготовленной застройщиком дома технической документации;
  7. подготовка общих собраний жителей дома с периодичностью 1 раз в год;
  8. уведомление собственников квартир об изменении тарифов на коммунальные услуги.

УК, оказывая свои услуги, имеет не только обязанности, но и права, и многоквартирным домом управляет, используя предусмотренные законом возможности:

  • добиваться от собственников оплаты за предоставленные услуги в установленные сроки (за просрочку оплаты обслуживающая компания вправе начислять пени);
  • требовать от жильцов предоставления доступа в жилье в заранее согласованное время с целью доступа специалистов для осмотра находящихся в аварийном состоянии коммуникаций, а также осуществления необходимого ремонта;
  • проверять достоверность отправляемых гражданами показаний приборов учета;
  • по основаниям, прямо предусмотренным законом, ограничивать граждан в использовании коммунальных услуг;
  • информировать контролирующие органы о незаконном использовании придомовой территории;
  • уведомлять уполномоченные органы о неправомерных перепланировках в помещениях МКД.

Отчетность

Статьей 162 Жилищного кодекса РФ установлена обязанность УК каждый год в 1 квартале на общем собрании жителей предоставлять отчет за выполнение договора управления за истекший год.

ВНИМАНИЕ! Договором управления может быть определен другой срок и способ предоставления отчетности.

Доклад должен быть предельно исчерпывающим и отражать точные показатели за весь год по всем пунктам возложенных на компанию обязанностей. Кроме того, в отчет включается план работ на следующий год, а также предложения по оптимизации использования предоставляемых услуг.

Надзор жильцов

Основа отношений между собственниками и управляющей компанией является договорной.

 Обязанности управляющей компании

Поэтому граждане, добросовестно выполняя возложенную на них соглашением обязанность своевременно платить за предоставленные им услуги, имеют полное право осуществлять контроль за их качеством, объемом и своевременностью оказания.

Такое право предусмотрено частью 10 статьи 1 Федерального закона № 237-ФЗ от 27.07.2010 г. «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Данной нормой зафиксирована обязанность УК обеспечить беспрепятственный доступ к следующей информации:

  1. актуальные данные финансово-хозяйственной деятельности обслуживающей организации;
  2. список услуг, работ, связанных с содержанием общего имущества МКД;
  3. цена на услуги и работы;
  4. тарифы на коммунальные ресурсы.

Если управляющая компания отказывается предоставить открытые для получения сведения, граждане могут подать жалобу в жилищную инспекцию.

Разрешение конфликтов

Любые гражданские правоотношения не могут существовать без разногласий. И отношения между жильцами и УК не являются исключением. Например, часто остается открытым вопрос, кто должен ремонтировать общее имущество, или собственник не удовлетворен работой компании.

 Обязанности управляющей компании

А бывают случаи, когда обслуживающая организация объективно пренебрегает исполнением предусмотренных договором обязанностей, завышает установленные тарифы на услуги.

Если компания не выполняет свою работу по содержанию дома, то следует начать с обращения в саму УК. Когда устные переговоры ни к чему не приводят, необходимо направить в адрес организации письменную жалобу: отправить почтой письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или непосредственно сдать в канцелярию под отметку о получении.

В своем обращении гражданину необходимо указать суть своего недовольства, указать конкретные требования и сроки их исполнения. Желательно сделать ссылку на пункты договора и нормы закона, свидетельствующие о выявленных нарушениях со стороны УК. Кроме того, можно приложить к претензии фото и видеофайлы, подтверждающие приведенные в обращении факты.

Если компания в установленные сроки никак не отреагировала на полученную претензию, следует обращаться за защитой своих прав в Роспотребнадзор, жилищную инспекцию, органы прокуратуры или суд.

ВАЖНО! Отказ от добровольного урегулирования спора может привести к наложению на УК административной ответственности в виде крупного штрафа.

Работа управляющей компании по управлению МКД и содержанию общедомового имущества довольно трудна и имеет множество сложных моментов, нюансов. Но на добровольных началах взявшись за такое сложное дело, обслуживающая организация должна обеспечить качество и полноту оказываемых услуг.

Во избежание злоупотреблений со стороны УК жильцам следует ознакомиться с содержимым договора управления относительно обязанностей компании и самостоятельно контролировать их соблюдение. При выявлении нарушений в работе организации необходимо незамедлительно обращаться за защитой в уполномоченные органы.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: